廣州市第十五屆人大常委會第四十二次會議表決全票通過了《廣州市物業管理條例》

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新聞來源:廣州日報全媒體  發布時間:2020年10月30日

10月28日下午,廣州市第十五屆人大常委會第四十二次會議表決全票通過了《廣州市物業管理條例》(以下簡稱《條例》),這部共八章110條的《條例》,預計于今年年底頒布,有望成為《民法典》頒布之后,第一部規范物業服務的地方性法規。

而關于業委會成立難、物業費用在哪等市民非常關心的問題,《條例》首次提出成立物業管理委員會,破解業主委員會“成立難、決策難、換屆難”,物業服務企業“監管難”等物業管理深層次問題。并要求物業服務企業每季度公布物業服務費的收支情況。

(資料配圖,文圖無關)

 

難題:業主委員會成立難

破解:各方共建物業管理委員會

從1998年至今,廣州市全市已成立業主組織976個,但在全市3千多個住宅小區中的占比僅三成左右。

“成立難、決策難、換屆難”一直是小區業主成立業委會路上的難題。為了進一部推動業委會這種基層民主自治形式在廣州落地開花,《條例》首次提出“物業管理委員會”制度。

由物業管理委員會組織推動成立業主委員會的工作。同時,在業主委員會缺位時,由物業管理委員會組織業主共同決定小區公共事務,解決因業主自治管理能力不足造成業主所有權行使不充分的問題。

根據《條例》,物業業主總人數百分之十以上的業主提出申請并滿足相關條件的,街鎮政府需成立小區物業管理委員會,負責籌備成立業主委員會等事項。

在人員構成上,物業管理委員會成員人數為九人以上單數,包括:

街道辦事處代表或者鎮人民政府代表一人;

居民委員會代表一人;

區房屋行政主管部門代表一人;

物業服務人代表一人;

業主代表至少五人,占物業管理委員會的半數以上。

(資料配圖,文圖無關)

需要注意的是,物業管理委員會只是一個臨時性、過渡性的機構,業委會選舉產生之日起,物業管理委員會就停止履行職責,并在十日內與業委會辦理移交手續后解散。

為了進一步破解業委會成立破票難的問題,《條例》還明確“業主大會應當優先采用業主決策電子投票系統進行表決”。

據市住建局物業管理處副處長張濤介紹,自2016年開始,廣州就推出“廣州市業主決策電子投票系統”,保障業主參與小區事物管理,截至目前,電子投票已經覆蓋超過廣州90%的住宅小區,全市通過電子投票表決小區事務案例已超過400次。

此外,針對業主委員會運行存在權力邊界不清晰、權責不對等、運行不規范、行政監管空白、違法成本較低等問題,《條例》規定,若業委會出現嚴重侵害業主合法權益的行為,規定鎮街可以向業主大會提議罷免業主委員會全體委員,對業主大會、業委會的決定違反法律法規規定的,由鎮街責令限期改正或撤銷其決定。業委會停止履行職責后應當向新一屆業委會移交相關財物、資料。未依法移交的,要承擔相應法律責任。

 

難題:公共設施問題誰負責?

破解:前期物業負責查驗驗收

電梯質量過關么?水泵規格是否標準?物業小區的公共服務設施質量好壞,直接決定著小區業主的是否能安居宜居,也間接影響著日后的物業維修資金使用。

以往,如果小區公共設施不過關,到底該是建設方負責,還是物業服務方負責,總會出現相互推諉的情況。

為了明確公共設施質量責任,保障小區業主的權益,《條例》明確,建設單位和前期物業服務企業的承接查驗責任。也就是說前期物業服務企業和建設單位要對公共設施進行驗收。

根據《條例》,在承接新建物業前,物業服務企業和建設單位應當在區房屋行政主管部門的指導、監督下,按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定,對物業服務區域內共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收,確認現場查驗結果,形成查驗記錄,簽訂物業承接查驗協議。保證物業符合使用條件,以利于后續物業管理活動。

對于承接查驗發現的問題,建設單位應當在三十日內予以整改。

前期物業服務企業不得承接未經查驗的物業。物業服務企業擅自承接未經查驗的物業,因共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的,應當依法承擔賠償責任。

資料圖。圖源:視覺中國

此外,衛生間沉箱漏水、水管堵塞等情況,是高層住宅小區常見的問題。若樓上水管出問題,滲水到樓下,到底是由建設單位、物業服務企業還是業主負責?

《條例》明確了出現房屋滲水問題時,建設單位、業主、物業服務人相應的責任。補充了滲水責任人(即業主)不履行維修義務時應當如何處理的規定。

根據《條例》,因房屋建設質量問題出現滲水,房屋保修期限未屆滿的,建設單位應當及時維修。房屋保修期限屆滿后出現滲水影響相鄰房屋的,責任人應當及時維修,依法承擔賠償責任。責任人不履行維修義務的,管理規約或者物業服務合同可以約定由物業服務人維修,所需費用由責任人承擔。

 

難題:物業費到底去哪了?

破解:物業每季度公布收支

此次《條例》更新的條文中,最引人注目的還是關于公布物業服務費年度預決算及收支情況的問題。

“為啥又要上調物業費?我們每個月交的物業費都用在哪了?真的不夠用么?”對于不少小區業主來說,物業費使用不透明,是他們不同意上調物業費的重要原因。而與此同時,也有業主表示,小區公共設施的收入也是個謎。

圖源:視覺中國

“我們小區有接近500個車位,每個車位一個月月保要1000元,這一年下來能有多少收入啊,這些收入去哪了?”一位海珠區的業主發出疑問。記者走訪了解到,無論是車位月保收入、電梯廣告收入、底層商鋪租賃收入,都是能帶來不少收入。

根據此前的規定,采用物業服務費包干制的物業服務企業,不需要公布物業服務費的收支,而采用酬金制的物業服務小區,物業企業應當每年向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算,每季度公布物業服務資金的收支情況;

《條例》明確,物業服務人應當公布物業服務費年度預決算及收支情況的,而不是只針對酬金制方式才公布。

《條例》指出,物業服務費可以采取包干制或者酬金制等方式。物業服務人應當每年向全體業主公布物業服務費年度預決算,每季度公布物業服務費的收支情況。業主、業主大會或者業委員會對公布的物業服務費的年度預決算和收支情況提出異議的,物業服務人應當自收到異議之日起七日內書面答復。業主委員會可以聘請專業機構對采取酬金制的物業服務費的收支情況進行審計。

2020年10月30日

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